Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Всегда ли 3-х летний срок владения недвижимостью освобождает продавца-гражданина от налогообложения?
13 февраля 2012
886
13
Недавно на форуме встретился такой вопрос:
"Здравствуйте, у меня такой вопрос. У меня в собственности было нежилое помещение(зарегистрировано в 2006 году), в 2009 году в декабре, я его разделил (получил 2 св-ва) и одно продал меньше чем за 1000000 руб. Налоговая сейчас говорит, что помещение у меня находилось в соб-ти меньше чем 3 лет и поэтому мне нужно сейчас заплатить налог с его продажи. Подскажите правомерно ли они поступают!"
Ну и, естественно, "посыпались" стандартные ответы со ссылкой на ст. 220 НК, которые разделились на два варианта:
первый - трехлетний срок владения имеется, так как первичное право собственности возникло в 2006г, следовательно, налогов не возникает;
второй - в 2009 г появились новые, ранее не существовавшие объекты, и, следовательно, трехлетний срок владения не наступил и продавец имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей.
Мне представляется, что ни первый вариант ответов, ни второй не являются полными и точными, потому что у этого вопроса есть и "оборотная сторона медали" (ее как раз и "разглядел" один из отвечающих - Александр) и налоги все-таки возникают, причем с неожиданной строны. А дело тут вот в чем.
Автор
13
Могут подойти
11 комментариев
13 февраля 2012, 22:36
Виталий, а причем тут предпринимательская деятельность? В вопросе нет ни слова о предпринимательской деятельности как таковой. Из вопроса невозможно сделать вывод о том, кто и в какой форме владел этим имуществом. Имущественным вычетом не вправе воспользоваться индивидуальные предприниматели, если они осуществляют продажу имущества в рамках своей предпринимательской деятельности. Если же имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, то при его продаже индивидуальный предприниматель вправе применить имущественный вычет. Однако Минфин выражал точку зрения, согласно которой индивидуальные предприниматели все же могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Это касается только ситуаций, когда расходы на приобретение такого имущества не учитывались при налогообложении доходов, получаемых от предпринимательской деятельности.
Ответить
929/50 000
0/50 000
13 февраля 2012, 22:37
"История болезни" действительно неизвестна, поэтому давайте этот вопрос оставим открытым.
89/50 000
13 февраля 2012, 19:46
Точно такая же ситуация с клиентом возникла у меня. Предприниматель не выходит на сделку по продаже фермы, которой он владеет более 3-х лет. Видимо исходя из вышеизложенного при любом раскладе он попадает под налог.
Ответить
215/50 000
0/50 000
13 февраля 2012, 19:50
Роман, для того, чтобы ответить на 100% попадает он, или не попадает, нужно знать всю "историю болезни" с самого начала. Может быть, что есть какие-то зацепки, которыми можно воспользоваться.
192/50 000
13 февраля 2012, 21:03
Виталий, спасибо за информацию!
А какие могут быть зацепки, которые могли бы освободить от уплаты налога или его уменьшить?
128/50 000
14 февраля 2012, 09:45
Виктория, у каждого клиента ситуация индивидуальна. Наверное, лучший совет - планировать сделки по купле-продаже недвижимости, которую предполагается использовать в коммерческих целях заранее, чтобы была возможность рассмотреть все возможные сценарии налогообложения.
267/50 000
14 февраля 2012, 13:24
Пока единственный 100 % способ не попасть в такую ситуацию - не являться индивидуальным предпринимателем в момент продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности.
194/50 000
13 февраля 2012, 15:16
Таким образом, налоги от продажи недвижимого имущества, ранее использованного гражданином в предпринимательской деятельности, будут определяться исходя из той системы налогообложения, которую он применяет, как предприниматель, на момент продажи недвижимого имущества.
Ответить
267/50 000
0/50 000
13 февраля 2012, 15:04
А это значит, что нежилые помещения, сколько бы лет ими не провладел собственник, под налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 НК, подвести проблематично. Данная позиция отражена, в частности, в Письме Минфина РФ от 20.09.2011 N 03-04-05/3-675. И судебная практика теперь не в пользу налогоплательщика. Если ранее она складывалась преимущественно в пользу налогоплательщиков, то после выхода Постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09 ситуация изменилась. Поэтому если физическое лицо использовало недвижимое имущество в предпринимательской деятельности, просчитывая налоговые последствия сделок по его продаже необходимо учитывать вышеуказанную норму налогового законодательства.

Ответить
708/50 000
0/50 000
13 февраля 2012, 15:04
В соответсттвии с п. 17.1 ст. 217 НК освобождаются от налогобложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи (ВНИМАНИЕ!) имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Ответить
781/50 000
0/50 000
14 февраля 2012, 11:16
Аналогичная норма содержится в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК, который регламентирует предоставление имущественных вычетов при продаже имущества сроком владения до 3-х лет.
165/50 000
Сейчас обсуждают
Как снять квартиру от собственника
Поздно конечно пишу, новот я не против сдавать не гражданам рф при наличии у них нормальных документов (но предпочту гражданину рф, хотя бы с кем буду подписывать договор), но с ними больше сложностей, регистрация в миграционной службе необходима, по хорошему надо бы договор на двух языках да с заверенным переводом, что бы если что в суде наниматель не сказал что он не понимал что подписывал, думал там другое написано.ну и да опасения что будет жить большее количетсво людей чем те кому сдаешь тоже имеется и порой не безосновательно, но тут я еще скажу что все люди разные и не надо всех под одну гребенку, могут быть и хорошими конечнострахи конечно не безосновательны, но страх это не значит что так и будета вот то что сдать иностранцу и надо знать больше тонкостей и по документам тоже (миграционная карта, или вид на жительство, виза, сроки) - это объективно
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости