Что делать - требовать исполнения предварительного договора.
Сначала путем переговоров. Если не получится - суд.

Интересный и довольно типичный для российского рынка недвижимости вопрос, давайте разберем вашу ситуацию по пунктам.

Как практикующий юрист в сфере долевого строительства и защиты прав дольщиков, скажу прямо: такой договор с этими пунктами подписывать НЕЛЬЗЯ. Он лишает вас ключевых гарантий, предусмотренных законом. Вот мой анализ и план действий:

1. Правомерен ли договор с такими пунктами?

Формально: Да, стороны вправе договариваться об условиях. Застройщик пытается оформить это как ваше "информированное согласие" с недостатками за сниженную цену.

Реально и Законно ли это в вашем случае? НЕТ, и вот почему:

Фиктивное снижение цены: Цена в основном ДКП такая же, как в предварительном, где о недостатках речи не шло. Значит, реального снижения цены НЕТ. Это ключевой момент! Пункт о "снижении цены с учетом недостатков" - фикция, вводящая в заблуждение. Налицо злоупотребление правом со стороны застройщика (ст. 10 ГК РФ).

Подмена Акта приема-передачи (АПП): По закону (ст. 8 ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве...") передача объекта осуществляется по АПП, который является отдельным документом от ДКП. Смешивание ДКП и АПП в один документ при передаче готового объекта (не долевка!) ограничивает ваши права на осмотр и фиксацию недостатков перед подписанием акта.

Неопределенность недостатков: Фраза "границы отклонения от норм не ограничены никак" делает пункт кабальным (ст. 179 ГК РФ). Вы соглашаетесь на ЛЮБОЕ качество, даже аварийное, что явно недопустимо.

Лишение законных гарантий: Статьи 475, 478 ГК РФ и ст. 7 ФЗ-214 дают вам право требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или даже расторжения договора при существенных недостатках. Эти пункты ДКП прямо пытаются вас этого права лишить заранее.

Нарушение принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ): Ваше согласие на предварительном этапе (предварительный ДКП) было дано на одних условиях (без упоминания недостатков). Резкое изменение этих условий в основном договоре под давлением обстоятельств (уже внесены деньги, ждешь квартиру) ставит под сомнение действительность вашего "согласия" с этими новыми, кабальными условиями.

2. Что делать, чтобы сохранить возможность требовать устранения серьезных недостатков?
Главная цель: НЕ подписывать основной ДКП в текущей редакции. Ваше заявление – хорошее начало, но недостаточное. Действуйте жестко и последовательно:

Официальное Возражение с Сроком:

Напишите повторное, заказное письмо с уведомлением и описью вложения на имя Генерального директора застройщика.

Суть письма: "На основании предварительного договора от [дата] № [номер], по которому мной внесен первоначальный взнос в размере 3 600 000 руб., я намерен заключить основной ДКП на квартиру [№], ЖК [Название]. Однако представленный мне проект основного ДКП содержит условия, существенно нарушающие мои права как потребителя и не соответствующие положениям ст. 10, 421, 475, 478 ГК РФ и ст. 7 ФЗ-214: [перечислите пункты - объединение ДКП и АПП, фиктивное "снижение" цены при отсутствии реального снижения, согласие с неограниченными по характеру и объему недостатками].

Требуйте: Представить на подпись проект основного ДКП, соответствующий условиям предварительного договора и закону, а именно:

Исключить положение о том, что ДКП является одновременно АПП.

Исключить пункты о вашем согласии с недостатками и отсутствии претензий.

Исключить указание на снижение цены из-за недостатков (так как цена идентична предварительному договору, где недостатки не упоминались).

Предусмотреть стандартный порядок подписания Акта приема-передачи после фактического осмотра квартиры вами.

Установите срок: "Прошу представить исправленный проект ДКП в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты получения данного письма. В случае неисполнения данного требования буду вынужден обратиться в контролирующие органы и суд для защиты своих прав, включая взыскание неустойки за просрочку исполнения обязательств по предварительному договору."

Приложите копию своего первого заявления (если оно было письменным).

Жалобы в Контролирующие Органы (Параллельно или после истечения срока в п.1):

Роспотребнадзор: Это основной орган по защите прав потребителей. Жалоба на нарушение прав потребителя (необоснованное включение в договор условий, ущемляющих ваши права, попытка ввести в заблуждение относительно снижения цены). Приложите копии предварительного ДКП, проекта основного ДКП, своего заявления к застройщику, квитанции о платеже.

Прокуратура: Жалоба на нарушение жилищного законодательства (ст. 7 ФЗ-214), злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), включение в договор кабальных условий (ст. 179 ГК РФ). Прокуратура имеет право провести проверку и вынести представление застройщику. Приложите те же документы.

Минстрой (Региональный орган строительного надзора): Жалоба на действия застройщика при передаче объекта, нарушающие порядок, установленный ФЗ-214 (подмена АПП). Хотя их компетенция больше по качеству строительства, но форма передачи - тоже их зона интересов.

Подготовка к Суду (Если не сработает):

Не подписывайте плохой договор! Это лишит вас позиции в суде.

Собирайте доказательства: Все письма, уведомления, ответы (или их отсутствие), предварительный ДКП, платежку, проект основного ДКП, переписку.

Исковое заявление: Требуйте принудить застройщика заключить основной ДКП на условиях, соответствующих предварительному договору и закону, то есть БЕЗ спорных пунктов. Одновременно можно требовать взыскания неустойки за просрочку заключения основного ДКП (если она предусмотрена предварительным договором или исчисляется по закону с момента, когда он должен был быть заключен). Основание – застройщик уклоняется от заключения договора на разумных условиях (ст. 445 ГК РФ, ст. 5 ФЗ-214).

Процедура Приемки Квартиры (Когда до нее дойдет):

Требуйте подписания Акта приема-передачи КАК ОТДЕЛЬНОГО ДОКУМЕНТА.

Тщательно осмотрите квартиру. Лучше с независимым специалистом (технический надзор, оценщик-строитель). Фиксируйте ВСЕ недостатки (фото, видео, письменный перечень).

НЕ подписывайте АПП, если есть существенные недостатки! Либо подписывайте с письменными замечаниями (перечень недостатков, требующих устранения). Акт с замечаниями – это документ, дающий застройщику срок на устранение.

3. Как заставить застройщика убрать эти пункты?

Давление через переговоры + официальные жалобы: Ваше заявление они проигнорировали. Теперь нужны более жесткие меры. Письмо с четкими требованиями и угрозой жалоб/суда + реальные жалобы в Роспотребнадзор и Прокуратуру – это язык, который застройщики понимают. Им не нужны проверки и судебные издержки.

Демонстрация готовности идти до конца: Не бойтесь конфликта. У вас сильная позиция: внесены деньги по договору без упоминания недостатков, цена не снижена, пункты явно незаконны. Суды часто встают на сторону дольщика в таких ситуациях.

Альтернатива: Если застройщик категорически не хочет убирать пункт о согласии с недостатками (что маловероятно при грамотном давлении), можно рассмотреть вариант письменного Приложения к ДКП. В нем конкретно перечислить ВСЕ известные на момент подписания ДКП недостатки (с подробным описанием) и указать, что "снижение" цены (хоть его и нет) относится ТОЛЬКО к этим, конкретным недостаткам. Это сохранит ваше право требовать устранения всех иных, не указанных в Приложении, недостатков, выявленных при приемке. Но это компромиссный и менее желательный вариант, чем полное удаление этих пунктов.

Важно запомнить:

Подпись под пунктом "с недостатками согласен, претензий не имею" при отсутствии реального снижения цены – это КАТАСТРОФА. Вы теряете право требовать что-либо потом.

Предварительный ДКП и факт оплаты – ваши козыри. Используйте их.

Бездействие застройщика на ваше заявление – сигнал к эскалации. Не ждите, действуйте.

Консультация эксперта по недвижимости крайне рекомендована. Он поможет составить грамотные претензии/жалобы и оценит перспективы суда именно в вашем регионе и с вашим застройщиком.

Резюме: Ваш застройщик пытается "узаконить" халтуру и снять с себя всю ответственность. Не позволяйте ему это сделать. Отказывайтесь подписывать договор в таком виде, действуйте официально через претензии и жалобы, готовьтесь к суду. Ваши шансы заставить его убрать эти пункты или добиться приемки квартиры с правом требовать устранения недостатков – высоки, если действовать грамотно и настойчиво.

Уверена, ваша ситуация разрешится благополучно! Если возникнут сложности – обращайтесь, помогу разобраться.

Это будет критически непросто. Но надо понимать, что предварительный договор в соответствии с требованиями ст. 429 гк рф должен содержать в себе условия Основного договора. Из чего в Вашей ситуации следует, что подписывать основной договор с условиями, отличающимися от условий пред. договора, Вы не обязаны.
Теоретически, можно поспорить с застройщиком, но практически -- застройщика "победить" без помощи своего юриста, а возможно, даже судебного спора, Вам вряд ли будет по силам.
Рекомендую внимательно изучить условия Вашего пред. договора и предусмотренные там неустойки в купе с указанной мною статьёй ГК РФ, обязательно обратите внимание на то, что предварительный договор по окончании его срока, если к этому сроку ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор, прекращает свое действие.
В общем и целом такой вопрос на форуме решен быть не может. Вам надо привлечь специалиста к разрешению этого спора с застройщиком.

Никак не заставить, если в цене учтены те недочеты, которые прописаны в договоре: вы или соглашаетесь с этим или отказываетесь.