Ипотека для «чайников»: часть 1
Ипотека для «чайников»: часть 2
Зачем страховать ипотечную квартиру и можно ли этого не делать
Ипотека — это надолго. Даже за пару лет жизненная ситуация может кардинально поменяться, что уж говорить о 10–30 годах. Резонно, что банк желает обезопасить долгосрочную сделку и гарантировать возврат денег.
Оформление страховки — залог спокойствия и для кредитора, и для должника. Если последний по объективным причинам не сможет выплачивать ипотеку, за него это сделает страховая компания. Обычно такой договор заключают на год с последующей пролонгацией.
Клиент может сам выбрать страховую компанию из списка аккредитованных в банке (и даже вне его, но тогда ставку по ипотеке могут повысить). Потом ее при желании можно поменять. Навязывание банком конкретной страховой организации незаконно.
Существует три вида профильных ипотечных страховок:
1. Страхование жилья, находящегося в залоге у банка. Отказаться от этой страховки заемщик чаще всего не может — она закреплена на законодательном уровне, чтобы в случае ЧП (пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва, вандализма и т. д.) человек не остался без квартиры, но с обязательствами по ипотеке.
Как правило, такая страховка распространяется только на конструктивные элементы объекта (пол, потолок, стены, перекрытия), а не на ремонт или внутреннюю отделку.
При покупке жилья по договору долевого участия страховать предмет залога не нужно, ведь квартира в этом случае только строится, и ее фактически еще не существует. На этом этапе риски потери объекта берет на себя застройщик, который и должен думать о страховке. Но как только дом введут в эксплуатацию, а владельцу выдадут ключи, эта обязанность ляжет на его плечи.
Иногда кредитный договор позволяет отказаться от страхования недвижимости, но за счет повышения процентной ставки. Таких предложений на рынке немного — банки не слишком охотно принимают на себя риски потери залога.
Другие виды страхования являются добровольными, однако тоже могут влиять на процентную ставку. Часто бывает, что рекламируемые банком низкие ставки действуют только при комплексном страховании.
2. Страхование права собственности на жилье (титульное страхование) — от посягательств на него неизвестных ранее владельцев, интересы которых не были учтены при подписании договора, от мошеннических схем продажи и т. д.
В среднем по рынку в 2022 году годовой полис страхования титула обойдется в 0,3–0,5% оценочной стоимости объекта. Стоимость страхования на три года составит 0,75–1% цены объекта.
При наступлении страхового случая заемщик полностью освобождается от обязанности выплачивать кредит, а банку возвращают рыночную стоимость квартиры. Заемщик же может рассчитывать на остаток страховой выплаты, после того как из нее вычтут задолженность по кредиту.
Страховать право собственности на жилье чаще всего имеет смысл, если вы приобретаете объект на вторичном рынке.
Подробнее о том, как работает титульное страхование
3. Страхование жизни и здоровья — на случай временной потери трудоспособности, инвалидности, смерти от травм или болезни.
Такая страховка дает возможность не выплачивать кредит в случае болезни или смерти того, кто его брал. На стоимость полиса существенно влияет возраст и профессия заемщика: чем он старше и чем рискованнее его работа, тем дороже страховка.
При досрочном погашении ипотеки заемщик может вернуть часть страховки, если она оформлена после 1 сентября 2020 года. Для этого нужно обратиться в страховую или в банк, в котором был оформлен полис.
Ипотека стала понятнее? Получите персональное кредитное предложение на Циан
Можно ли продать квартиру в ипотеке и вернут ли при этом первоначальный взнос
Если у вас есть свободные деньги или вы можете взять кредит на сумму, перекрывающую долг по ипотеке, то самый простой способ продать такую недвижимость — это закрыть ипотеку, снять обременение в Росреестре и далее реализовать квартиру обычным путем. Однако и недвижимость в залоге тоже можно продать, предварительно получив согласие банка.
Возможные варианты:
1. Погасить ипотеку досрочно задатком от покупателя.
При такой сделке остаток ипотечного кредита гасят деньгами покупателя, а затем уже продают квартиру. Отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. Он также выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере.
2. Оформить продажу с погашением ипотеки в ходе сделки.
Этот вариант требует непосредственного участия банка-кредитора, который выдает справку о размере долга по ипотеке, а покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива вносит деньги для продавца и для банка. Затем оформляются документы, а сделка регистрируется в Росреестре.
3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом.
Это возможно, если заемщик найдет человека, готового купить ипотечную недвижимость в залоге. Для банка это выглядит как смена заемщика по кредиту. Покупатель в этом случае обращается в банк, получает одобрение как новый заемщик (процедура похожа на одобрение ипотеки), затем переоформляет договор на себя. При этом кредитная организация иногда даже может рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях.
Покупателю также нужно иметь деньги и на выплату продавцу. Ее размер оговаривается индивидуально и во многом зависит от текущей рыночной стоимости квартиры и других субъективных факторов.
А еще такая продажа — неплохой выход при проблемах с платежами.
Если заемщик допускает серьезные просрочки по кредиту, банк вскоре сочтет, что он больше не может обслуживать ипотеку, и с большой вероятностью решит продать залоговую квартиру. Для заемщика это обычно самый невыгодный вариант, так как банк реализует такие объекты с дисконтом в 20–30%. Первоначальный взнос должнику при этом никто не вернет.
Найти покупателя самостоятельно гораздо выгоднее, однако это непросто. Но если кто-то все же согласится на такую сделку, у продавца появятся все шансы как минимум покрыть долг, а то и компенсировать первоначальный взнос (если за время платежей объект сильно вырос в цене).
