Центробанк РФ уточнил порядок, по которому начисляются надбавки к коэффициентам риска, введенным с 1 мая 2023 года. Они предполагают, что рискованным заемщикам (тем, кто с большой долей вероятности не сможет выплатить кредит) ипотека будет выдаваться под более высокий процент. Чем выше риск невыплаты, тем больше денег понадобится банку для выдачи займов. 

Коэффициенты риска связаны с двумя показателями: размером первоначального взноса и показателем долговой нагрузки (ПДН) — так называется соотношение между ежемесячными платежами по кредиту и среднемесячным доходом заемщика. 

Чем выше этот ПДН, тем больше рисков невозврата кредита, так как заемщик тратит бо́льшую часть дохода на обслуживание кредита.

Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 мая 2023 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по ДДУ

По данным ЦБ РФ

* В случаях, когда кредитные организации вправе не рассчитывать ПДН.

** В случаях, когда кредитные организации не исполнили обязанность по расчету ПДН, в том числе из-за технических сбоев в информационных системах.

Надбавки касаются всех ипотечных кредитов?

Нет. Есть исключения, когда надбавки по ипотечным кредитам, выданным заемщикам с ПДН не выше 60%, не применяются:

— если кредиты выданы в рамках отдельных государственных программ поддержки (включая льготную ипотеку);

— первоначальный взнос заемщика составляет не менее 20% (с 1 июня 2023 года), не менее 30% (с 1 января 2024-го).

Подчеркнем: ЦБ РФ не поднимал размер первоначального взноса. Выдавать ли кредит с  первоначальным взносом менее 20% (с 1 января — менее 30%), решает банк, но в этом случае будет действовать надбавка за риск — банку это невыгодно.

Ипотека с господдержкой для всех граждан РФ: выберите подходящую программу, заполните одну анкету и получите одобрение в 10 ведущих банках

Еще один момент: по уточненным правилам надбавки к коэффициентам риска по вновь выданным ипотечным кредитам на строящееся жилье будут применяться еще год после того, как дом будет введен в эксплуатацию или квартира пройдет государственную регистрацию (тут выбор точки отсчета остается за банком).

С чем связано изменение кредитной политики? Ведь сегодня россияне добросовестно платят по ипотеке: по данным ЦБ РФ, всего 0,43% ипотечной задолженности является просроченной. Год назад показатель был 0,63%, а в 2020 году — 0,95%.

Так регулятор стремится ограничить риски и заемщиков, и банков в условиях экономической нестабильности. Надбавки заставляют банки ужесточать требования к заемщикам.

Как новые правила повлияют на спрос и цены на новостройки

— Коэффициент за риск касается не самого клиента, а непосредственно банков. Это означает, что деньги, которые банк выдает клиенту, обходятся дороже. В целом это ведет к тому, что банки не смогут выдавать ипотеку с нулевой ставкой. Сейчас большинство застройщиков уже прекратило выдачу ипотеки со ставками 0,1 или 0,01%. Но некоторые девелоперы еще предоставляют ипотеку по ставке от 4 до 6%, но не на весь период ипотечного кредита, а на срок от трех до шести лет.

ЦБ РФ целенаправленно уменьшает риски — это ведет к тому, что будет снижаться спрос, объемы продаж на рынке недвижимости будут сокращаться. В свою очередь это приведет к коррекции цен в сторону уменьшения.

— Действия ЦБ направлены на искоренение любых форм субсидированной ипотеки, кроме госпрограмм. Это означает увеличение первоначального взноса до 20–30% и повышение процентных ставок, что неуклонно приведет к сокращению доли ипотечных сделок.

Главным для заемщика остается размер ежемесячного платежа. На фоне роста ипотечных ставок клиент будет выбирать более бюджетные предложения, тем самым уменьшая сумму кредита, чтобы вписаться в комфортные для него ежемесячные платежи.

— Первоначальный взнос служит не только индикатором того, что заемщик способен планировать свои финансовые траты и откладывать деньги. Первоначальный взнос призван компенсировать потери банка, если заемщик перестанет платить по кредиту, а цена на недвижимость снизится.

Кредиты с низким первоначальным взносом считаются более рискованными, особенно если есть высокая вероятность того, что квартиру не удастся реализовать по цене ее покупки.

Центробанк учел рост разрыва между ценами на первичном и вторичном рынках, который произошел в последнее время. Квартиры в новостройке реализуются по более высокой цене. В случае дефолта заемщика банк будет продавать залог на вторичном рынке, где цены ниже.

Повышенные коэффициенты риска будут применяться к кредитам только до тех пор, пока не пройдет год после ввода дома в эксплуатацию или с даты оформления залога.

Процентные ставки по ипотечным кредитам с первоначальным взносом ниже 30% вырастут. Кроме того, ЦБ ужесточает регулирование и в других направлениях, что уменьшает прибыль банков в ипотечном сегменте.

— Повышение коэффициентов риска приведет к тому, что банкам придется увеличить и размер процентной ставки по ипотечным кредитам для покупателей новостроек. Насколько вырастут ставки, будет зависеть от решения конкретных банков.

Очевидно, что это будет чувствительно для рынка, особенно сейчас, когда каждые 0,5 п. п. ипотечной ставки отражаются на спросе.

— Банки будут повышать ставки по кредитам с минимальным размером первоначального взноса, чтобы ограничить количество таких кредитов. С учетом того, что за последний год свыше 50% кредитов в Московской области было выдано с первоначальным взносом ниже 20%, эти меры способны существенно скорректировать динамику выдачи новых кредитов и, как следствие, сократить объем продаж на первичном рынке.

— До 70% заемщиков платят первоначальный взнос не более 15%. Но теперь банки будут регулировать ставки в зависимости от рейтинга и риска заемщика. Также будет поголовно внедряться страховка. Если до этого от нее еще можно отказаться в ряде случаев, то после изменения требований ЦБ РФ она, скорее всего, станет обязательной процедурой.

Очевидно, что ипотечные ставки вырастут, а рост ипотечного портфеля замедлится на неопределенный срок до стабилизации ситуации.

Резюме

Новые правила применения коэффициентов риска приведут к тому, что банкам придется увеличить размер процентной ставки по ипотечным кредитам (исключение — льготная ипотека для заемщиков с ПДН не выше 60%). Это снизит спрос на ипотеку, что повлечет за собой сокращение объема продаж и снижение цен на новостройки.