В интервью телеканалу РБК в рамках Восточного экономического форума во Владивостоке замглавы Минстроя сообщил, что после изменения условий по программе льготной ипотеки стоимость квадратного метра стандартного жилья в столице снизилась:
— Если мы посмотрим самые высоколиквидные рынки на примере Москвы, то мы видим, что после 1 июля за счет снижения спроса по льготным ипотечным программам и увеличения ключевой ставки <…> конечная цена квадратного метра в Москве [снижается, по данным застройщиков] до 10%, — сказал Стасишин.
Переломный момент
Руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов сомневается в возможности столь значительного падения цен. По его словам, 10%-ные скидки возможны лишь на отдельные лоты в ряде ЖК. Средние цены предложения по всему рынку Московского региона по-прежнему растут, хотя и медленнее, чем раньше. Так, по итогам августа рост не превысил 1 п. п.
— Мы продолжаем фиксировать и рост цен на отдельные лоты. Если сравнивать конкретные квартиры, которые были в экспозиции и в июне, и в августе, то они за это время подорожали на 1,97%. При этом индексация цен была характерна для двух предложений из трех, а прямое снижение затронуло лишь каждую десятую квартиру, — отмечает Попов.
По данным Аналитического центра Циан, в Москве процент дисконта от застройщиков вырос почти в три раза, в Новой Москве — в четыре раза. (См. аналитический отчет «Скидки от застройщиков выросли в два раза, рост цен замедлился»).
Снижения цен аналитики Циан не фиксируют и на вторичном рынке. Индекс Мосбиржи, рассчитываемый на основе реальных сделок, продолжает расти. Вместе с тем признаки замедления рынка очевидны. Количество сделок в июле упало на 20%.
Падение динамики — один из признаков того, что для недвижимости наступил переломный момент, считают в федеральной компании «Этажи». Ведущий аналитик компании Александр Иванов связывает это с целым комплексом причин, и изменение условий льготной ипотеки — далеко не главная из них.
— В первую очередь сыграл психологический фактор: многие потенциальные покупатели квартир, услышав об изменении ключевой ставки и условий льготной ипотеки, посчитали, что жилищные займы стали недоступны, и отложили решение об улучшении жилищных условий. Второй фактор — реальное насыщение основного спроса. И третий — конечно, выросшая стоимость жилья, — считает Иванов.
Что происходит на рынке?
По наблюдениям «Этажей», снижение спроса привело к дополнительным бонусам для покупателей: как со стороны банков, так и со стороны девелоперов. Последних к уступкам также подталкивает появление скидок на вторичное жилье, что создает конкуренцию новостройкам. Поэтому сейчас появляются субсидированные ипотечные программы от застройщиков с рекордно низкими ставками и специальными условиями, а в новых проектах снижается конечная стоимость жилья за счет уменьшения его площади.
Время перемен настало и на ипотечном рынке. Россияне активно переориентируются с льготной на семейную ипотеку, а банки привлекают потенциальных клиентов из некогда «красной зоны»: людей с низким уровнем первоначального взноса и невысокими доходами. Поэтому говорить о том, что ипотека стала менее доступной некорректно, просто на фоне спецпредложений от банков стало чуть сложнее самостоятельно подобрать реально выгодный вариант.
— Что же касается цен в Московском регионе, то мы отмечаем незначительное снижение средней стоимости, но не везде, а в отдельно взятых локациях, — добавляет Александр Иванов. — Например, на юго-востоке Москвы за последние полтора месяца средняя цена квадратного метра снизилась на 1,6%. Если говорить о других городах, то схожая тенденция отмечается в Омске, где средняя стоимость квадратного метра в новостройках снизилась на 1,5%, в Челябинске (на 1%) и Перми (на 0,6%).
В «Этажах» полагают, что при таком развитии рынка в течение ближайших двух–трех лет не исключено временное падение средней цены недвижимости на 10–15%, как это уже бывало после кризисов 2008 и 2014–2015 годов.
Однако пока девелоперы в большинстве своем не готовы к чему-то большему, чем скидка в несколько процентов. Как нам сообщили в компании «Сити-XXI век», падение спроса действительно имеет место, но основные дисконты у этого девелопера остаются в рамках 3%. Более того, в III квартале 2021 года застройщик поднял плановые цены на своих проектах и пока видит 100%-ное выполнение.
— Для нашей компании качество продукта стоит на первом месте, и мы не готовы снижать качество материалов и строительства. Поэтому в стратегию реализации мы закладываем снижение спроса и более медленный темп продаж, но не снижение цен, — прокомментировала ситуацию директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.
Как полагает наша собеседница, падение стоимости возможно на тех проектах, рост которых был обусловлен только общим ростом рынка и не подкреплен такими преимуществами, как современный продукт, качественное строительство, удобное местоположение, развитая инфраструктура. Для подобных объектов снижение в перспективе может составить до минус 12–15%.
